我区二手房市场运行平稳

斗牛士

刚刚过去的2019年，我区二手房成交量变化曲线呈扁平化的“M”型走势。同年3月份，我区二手房市场触底反弹、量价齐涨，结束了之前长达8个月的交易量逐步下降、成交均价也有微小幅度回落的局面。进入5月份后，我区二手房市场又渐趋稳定。虽然9月份我区二手房成交量又出现一个高峰，但随后又趋于稳定。总体来看，2019年我区二手房市场运行较为平稳，没有出现大起大落的情况。

2019年我区房地产市场一个显著特点是：新建住宅入市量较大，对二手房市场的成交量和成交价格起到了较大的抑制作用。从另一个角度来看，新建住宅市场与二手房市场的这种联动作用，给今年我区二手房市场，乃至整个住宅市场的稳步发展预留了较大市场空间，也有利于维持价格在合理区间，从而大大增加了今年我区住宅市场的韧性和弹性。

成交量及价格在合理区间波动

呈现扁平化的“M”型走势

2019年，我区二手房市场呈现出先抑后扬的发展态势。一月和二月处于低位时段。最低成交月份不到300套。到三四月份，成交量大幅上涨，这两个月每个月的成交量都在1000套以上，4月份的成交量超过了1100套。同时价格也温和回升，呈现出量价齐升的态势。

宁波众星不动产经纪有限公司区域经理刘炳成说，平时公司二手房月成交量有70多套，2019年三四月份的月成交量都超过100多套，同时成交单价也有小幅上涨。他进一步分析道，每年的三四月份，学区房的成交都比较活跃，加上同期较宽松的信贷政策的影响，所以这两个月的成交量处于全年的一个高位。因此，这两个月也被行业内的一些人士称为“金三银四”。

2019年五六月份，成交量在合理区间内下降的同时，前期上涨过的价格也开始小幅回调，这在一定程度上调整了价格上涨的非理性因素。

2019年二手房市场有一个新的有趣的变化。很多人都知道住宅市场有“金九银十”的说法。按往年规律，这两个月的成交量和成交单价都会放大。很多购房者熟知这个规律，为了有更多的选择机会、更优惠的价格，他们在七到九月份就开始购房，打了个时间差。于是，2019年9月份的成交量又处于全年的一个高位，成交量超过了1300套。尽管这三个月成交量增加，但价格处于基本稳定或小幅上涨状态。

进入10月份，成交量开始回落，至今仍处于低位。记者从区房管处了解到，2019年我区二手房成交量有1.1万多套，市场运行较为平稳，呈现出扁平化的“M”型走势。

可购房源选择余地较大

基本能满足不同群体需要

2019年，我区二手房市场的价格区间比较宽泛；同时随着城市化进程的推进及配套设施的完善，购买二手房的可供选择区域也在增加。

刘炳成说，目前成交总价在120万元至150万元之间的二手房大概占该公司成交总量的四成左右。这些多是老小区40至80平方米之间的住宅，周边配套设施完善，可满足首次置业或学区需求。150万元至200万元之间的二手房也比较好卖，占该公司二手房成交总量的三成左右，这部分房源覆盖了刚需和改善需求购房人群。300万元至400万元的房子、400万元至500万元的房子分别占了公司成交总量的25%、5%。

2019年，新矸片区占全区二手房成交总量的一半以上，而且一直保持成交主力区域地位。记者在采访中了解到，中心城区一些小区的二手房比较受青睐。凯旋华庭成交单价在3.3万元至3.4万元之间，东海明园二手房成交单价在约3万元至3.1万元之间，金城花园的成交单价在2.5万元至2.7万元之间。黄山豪庭、东方港城、四季桂、世茂、四明家园等小区的二手房都比较抢手。

除中心城区外，小港、春晓及梅山区域在我区二手房市场中的地位越来越重要。海岸房产春晓店负责人张晓晓说，2014年前，春晓区域住宅市场基本以新建住宅的出售为主。一批新建住宅的交付，为区域二手房业务的开展奠定了基础。

据了解，2014年前，春晓区域新建住宅的购房者以投资居多。2016年至2017年，该区域二手房成交活跃。这两年，春晓区域二手房的换手率较高。2017年成交量大的月份，每个月的成交量在300套至400套之间。同年，海岸房产春晓店的月成交量也在200套以上。成交的活跃也带动了价格的上涨，至2017年底，成交均价在1.1万元至1.3万元之间。2018年开始，随着基础配套设施和一批带动力强的项目的建成投用，尤其是游乐设施和新的学校等配套设施的建成投用，选择在春晓居住的人也多了起来。加上中心城区房价的上涨，不少购房者开始关注春晓区域。截至目前，春晓区域的二手房购房者中，一半以上都是为了满足自住需求。

“可购房源可选择区域的增加，加上价格区间的宽泛，有利于购房者在我区选到符合自身经济条件及要求的房源。”区房管处相关工作人员说。

政策预期稳定有利因素多

预计今年市场仍会稳定健康发展

进入2020年，不少二手房中介机构及从业人员认为：市场仍会延续稳定健康发展的态势。

从大的政策环境来说，2019年7月30日召开的中共中央政治局会议再提“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，并且明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。此后，房地产市场调控政策一直保持稳中趋严的态势。房地产调控不仅没有松动，反而在金融等部分领域出现进一步收紧态势。

从我区二手房市场现状来看，由于前些年成交单价的攀升，目前再投资二手房，需要的资金量要大不少。一些资金实力不强的投资客也望而却步。可见，当前我区二手房市场中，大多数为刚需及改善型购房者。

在这些因素的作用下，很多二手房房东比较淡定，在自己觉得价格合适时才出售。尽管是卖方市场，由于受多种因素影响，尤其是新建住宅的大量入市，不少购房者也把关注点转移到新建住宅市场。

一些二手房中介机构负责人认为，目前北仑中心城区已进入存量房时代，但2019年新建住宅的入市销售，也为二手房市场今后的发展储备了房源。他们进一步分析说，作为二手房从业者，也不想看到市场的大起大落，也非常希望能够平稳健康发展。2019年新建住宅的入市量较大，尽管影响了同年二手房市场成交量及单价的提升，但同时也抑制了二手房市场的增长幅度，为今年市场的健康发展预留了空间，从而增大了今年市场的回旋空间、增强了市场的韧性和弹性。

区房管处相关工作人员说，2020年，在政策预期保持稳定，我区二手房市场发展有利条件较多的情况下，预计今年二手房市场仍将保持平稳健康发展态势。